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Imu, tasi e comodato d’uso gratuito a figli e genitori

La legge di stabilità come sempre porta una ventata di novità in ambito di immobili e delle relative tasse.  Anche quella per il 2016 non è stata da meno introducendo con il comma 10 una riduzione del 50% della base imponibile su cui calcolare IMU  e TASI per  unità abitative concesse in comodato gratuito in uso ai parenti in linea retta di primo grado, ossia a genitori e figli.

Quali sono i requisiti per godere di questa riduzione?

  • il contratto di comodato deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate
  • l’unità in questione non deve essere ” di lusso” quindi individuata come A1 A8 A9
  • il comodatario deve adibirla ad abitazione principale
  • il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato, oppure sia proprietario di un altro immobile non di lusso ed adibito a propria abitazione principale nello stesso comune dove è ubicato quello dato in comodato.
Se si posseggono i requisiti quali valutazioni devono essere fatte?
Registrare un contratto presso l’Agenzia delle Entrate comporta il pagamento dell’imposta di bollo in misura fissa pari ad € 200,00 oltre all’apposizione di una marca da bollo da € 16,00  ogni 4 pagine o 100 righe in entrambe le copie che devono essere registrate. Questo costo potrebbe, il primo anno, annullare il beneficio della riduzione della base imponibile. Inoltre si deve sempre tener presente la variabilità con cui possono cambiare le aliquote negli anni a secondo delle esigenze finanziarie dei comuni.
Facciamo un esempio.
Tizio possiede due immobili nel comune di Acquaviva Picena. Uno adibito a propria abitazione principale, l’altro lo ha concesso gratuitamente al figlio senza registrare il contratto. Supponiamo che la rendita catastale dell’abitazione data al figlio si di € 250,00. Per semplicità espositiva ipotizziamo il solo calcolo dell’IMU.
Nel 2015 ha pagato: IMU  ((250 x 1.05) x 160) x 0.85%= € 357
Nel 2016 se registra il contratto pagherà  IMU ((250 x 1.05) x 160) x 50% x 0.85% = €178,50
Dovrà però sostenere le spese di registrazione pari a € 200 di imposta di registro più almeno € 32,00 di marche da bollo. Ecco che il costo per il 2016 sarà pari a
178,50+ 200+32= 410,50 contro i 357 dell’anno prima.
Dal 2017 ipotizzando che non ci siano variazioni nelle aliquote e nelle metodologie di calcolo ci sarà un risparmio di imposta di € 178,50.
Va  notato però che se l’immobile avesse avuto una rendita più alta si riscontrerebbe un risparmio già dal primo anno.
Ipotizziamo che l’immobile abbia una rendita di € 500. L’imu pagata senza sconto sarebbe paria a € 714. Con lo sconto € 357 e aggiungendo i costi di registrazione si arriverebbe a € 589.
Quindi si capisce immediatamente che in caso di rendita bassa va valutata la convenienza ad aderire a questo “sconto”
Per quanto riguarda la TASI, invece, la stessa legge di stabilità ha abolito l’imposta per le abitazioni principali quindi nel nostro caso il comodante (figlio) nulla dovrà a tal proposito, mentre il genitore dovrà versare l’imposta considerando l’immobile come seconda casa e pagandolo secondo le percentuali di ripartizione tra inquilino e locatore previste dai comuni o in mancanza dalla normativa nazionale.
Per quanto tempo dura?
La norma entra a regime nel 2016 e perdura per tutta la durata del contratto, salvo cambiamenti normativi. Per il primo anno si deve tenere in considerazione la data di stipula e di registrazione per verificare se il beneficio possa essere ottenuto per i dodici mesi o per una frazione di essi.  Le norme sulle registrazione dei contratti impongono la loro registrazione entro 20 giorni dalla data di stipula e per far si che il mese venga considerato “pieno” deve decorrere entro i primi 15 giorni. Cosi ad esempio se il contratto viene stipulato il 01 marzo con decorrenza 14 marzo dovrà essere registrato entro il 21 marzo e si godrà del beneficio da marzo a dicembre. Se invece il contratto si stipula il 13 marzo con decorrenza 21 marzo esso dovrà essere registrato entro il 2 aprile e il beneficio decorrerà da aprile a dicembre.
Le tabelle riassuntive che seguono vogliono essere d’ausilio per capire in quale casi si ricade nello sconto o come si devono calcolare i tempi di registrazione.

comodatoschema comodato